전국 부동산 시세확인서(시가확인서) 발급 안내 – 개인회생, 파산, 재산분할, 가압류 등 –
부동산 시세확인서 (시가확인서)는 행정사법에 근거하여 발행하는 문서입니다. 행정사법 제2조 제1항 7호및 동법시행령 제2조 7호를 보면 “행정사는 법령에 따라 위탁받은 사무의 사실을 조사하거나 확인하고 그 결과를 서면으로 작성하여 위탁한 사람에게 제출할 수 있다” 라고 규정하고 있죠 개인회생, 파산, 재산분할, 가압류 신청 등을 법원에 신청할 경우 법원에서는 신청인 등이 소유하고 있는 부동산에 대해 시가를 확인할 수 있는 서류를 요구하게 되고 신청인은 부동산 시세확인을 전문으로 하는 부동산 전문 행정사 사무실에 부동산 시세확인서 발급을 의뢰하게 됩니다.
부동산 전문 행정사란 보통 행정사 + 공인중개사 두 자격증을 가지고 부동산업무와 행정사 업무를 같이 하고 있는 사무실을 말하는데 요즘 이런 사무실에서 시세확인서를 발급하고 있는 이유는 “공인중개사법에 시가확인서 발급할 수 있는 근거규정이 없어 중개사가 발급시 위법이다” 라는 대법원 판례가 2019. 01. 31 나왔고, 이 판례가 나온 이후 중개사의 발급은 불법으로 인식되어 합법적으로 발급 받기 위해 행정사 자격증이 같이 있는 공인중개사에게 발급을 의뢰히고 있는 이유입니다. 부동산 시세확인서는 발급근거, 조사방법이나 시세산정 기법이 감정평가와는 다릅니다. 감정평가는 여러가지 요인을 보정하여 재산의 가치를 산정하는 기법이지만 시세확인서는 이런 기법을 동원해서 시세를 산정하는 게 아니라 주변 유사부동산 거래사례나 전문가가 감정해 놓은 감정평가사례 등의 사실관계를 조사하거나 확인하고 그 결과를 행정사법 시행규칙 별지 17호 서식에 의거 부동산 시세확인 증명서(부동산시세확인서)라는 증명서를 발급하여 의뢰인에게 제출하는 문서라고 할 수 있습니다. (행정사법 시행규칙 별지 17호 서식)
즉 부동산 시세확인은 전문적인 기법이 동원되는 것이 아니라 사실관계를 확인하는 행위이기 때문에 전문가가 아니라도 시세확인이 가능하다 하겠습니다. 예를 들어 아파트 등 공동주택은 국토부실거래가나 KB시세 시스템에 들어가면 누구라도 시세확인이 가능하지만 자신이 소유하고 부동산을 자신이 시세확인을 증명하는 제도는 없기 때문에 제3자인 행정사에게 시세확인을 해 달라고 의뢰를 하는 겁니다. 최근에 저희 사무실에 제주시 소재 토지에 대해 시가확인서 발급 의뢰가 들어 왔습니다. 제주시의 토지는 다른 지역에 없는 몇가지 특성이 있죠. 그 중에서도 가장 대표적인 것이 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구가 있습니다. 이런 토지는 등급에 따라 개발행위에 제한을 받는 정도가 다르죠. 이런 토지를 개발하기 위해 또는 시세차익을 위해서 잘못 매입했다가 낭패를 보는 경우가 있습니다.
예를 들어 경관보전지구나 상태계보전지구는 1등급에서 5등급까지 있는데 1등급은 아예 개발이 불가능 토지라 시세가 낮게 형성되고 있고 2등급, 3등급, 4등급, 5등급으로 올라갈수록 개발이 쉽기 때문에 보통 토지 투자가들은 4~5등급을 선호하게 되고, 이런 높은 등급이 시세도 높게 형성되고 있는 게 일반적이라 하겠습니다.부동산 시세는 이런 공법상 제한사항에 따라 다르게 형성되고 있기 때문에 부동산 공법을 모르고는 정확한 시세조사가 어렵다고 보시면 됩니다 예를 들어 경관보전지구 1등급은 개발이 불가능한 토지고 5등급은 개발이 쉬운토지라 시세가 천지차이로 다르게 형성되고 있는데 이런 기본적인 제한사항을 모르는 사람이 시세조사를 한다면 정확한 시세를 기대할 수 없다고 하겠습니다.
공인중개사는 이런 분야에서는 전문입니다. 이런 부동산 공법을 모르고는 부동산중개를 할 수가 없기 때문이죠. 행정사법에 시세조사 근거규정이 있지만 시세확인서 발급에 행정사와 공인중개사 두 자격증이 필요한 이유는 위와 같이 부동산 시세조사에는 부동산에 대한 전문성이 요구되기 때문입니다. 저희 사무실은 개업이후 지금까지 줄곧 전국 부동산에 대한 시세확인 업무를 주업무로 해온 행정사 겸업 공인중개사사무실로서 그간 전국 부동산에 대한 시세조사 경험과 노하우를 바탕으로 용도에 맞게 발급해 드리고 있습니다. 공휴일에도 발급 업무를 계속하고 있으니 부동산 시가확인서 필요시 공휴일 불구하고 저희 사무실로 전화주세요.
